조정장세 어떤 아파트를 사야하나? / 오윤섭의 부동산 가치투자

조정장세에는 어떤 아파트를 사야하나?

 
평균회귀법칙. 싸게 사서 비싸게 파는것 
 
모멘텀투자: 실수요가 늘어나는 지역에 선제투자한다. 내재가치가 높은아파트 정비사업 사업단계별로 매매가가 꾸준히 우상향. 특히 서울 
 
다가올 조정장세에서도 매수후 보유전략을 고수할 자신이 없으면 지금 추격매수를 하면안된다. 
 
조정장세에서 추천하는 3대 투자처 
1. 희소가치가 있는 투자처 : 입주2년되는 신축은 조정장세에 비과세매물이 많이나오는데 전세레버리지로 추천, 한강조망, 공원조망, 40평대, 신도시  (*신축아파트는 7~10년 사이 정점, 1기신도시는 10~15년 정점) 

2. 재개발 투자처 
재개발 매수타이밍은 감정평가액 통보후 관리처분총회와 관리처분인가, 이주철거를 거처 일반분양하기 전까지!! 
(감정평가액+프리미엄-이주비)를 계산해서 투자 

3. 신역세권에 위치한 투자처 
새로운 역세권이 되는 아파트는 내부수요 외부수요 모두 끌어들임 
 
조정장세에는 핵심입지에 위치한 입주권 2년 되는 신축이나 입주예정 분양권을 전세레버리지 투자하면 좋다. 
4년 보유 기간 중 전셋값이 최소한 1억원 이상 오를 수 있는 신축에 투자해야해야한다 
 
조정장세에서 투자 피해야할 곳 
-수도권외곽 신축
-인프라가 부족한 역세권
-GTX  역세권 신축- 베드타운으로 전락가능성.  빨대효과 경계 

소득높은 30~40대 기혼 직장인 수요가 중요  ex) 장위뉴타운<<<흑석뉴타운 

 
원금도 못건지는 분양권 특징
1. 공급초과지역 ex) 동탄2 신도시 
2. 얇은 실수요층, 투자수요가 많음  ex) 행복세종도시(전세가율50%미만), 동탄2신도시 
3, 대중교통으로 도심접근성이 떨어지는곳 
4. 직주근접 가치가 낮은곳 , 베드타운 
 
상승장에서 공급이 일시적으로 늘었지만, 대출규제등으로 수요가 제한적일때 약보합세를 보이는데 이때가 바로 똘똘한 아파트로 갈아타기 최적의 매매타이밍이다. 
 
부자벨트- 정비사업으로 주거수준이 높아지는곳. 직주근접 가치가 높아지는곳 (최근 실질소득감소로 중요해짐)
이문휘경뉴타운 < 전농답십리뉴타운 
신길뉴타운 < 노량진뉴타운 

 
부동산 가격은 효용성(수익성, 쾌적성) + 유효수요(구매력, 대출규제) +희소성(공급)에 의해 결정된다. 
부동산 가격의 이중성을 주시할것. 
ex) 대출규제로 유효수요가 늘어나 노도강이 급등했다가 유효수요가  dti규제완화로 강남으로 이동하면서
상대적 희소성이 떨어지면서 유효수요가 급감해 노도강 급락