아파트 시세분출 3대 조건 / 오윤섭 부동산의 가치투자

아파트값 폭등이 오려면  가격, 펀더멘털, 시장 심리 상태가 우상향 해야한다. 
 

 

가격

아파트값은 상승추세가 자리잡으면 추세를 지속하고자 하는 습성이 강하다. 추세에 올라타면 수익률이 높아지고 추세를 거스르면 손해가 크다. 
거래량보다 거래되고있는 가격이 중요하다 1년간,  6개월간 실거래가 추세를 들여다 봐야한다.
실거래가 추세를 통해 모멘텀 강해지는지 분석. 
고강도 규제책이후 가격이 어떻게 움직이는지 들여다 봐야함 
매매가가 하방경직성 띠고, 전세수요가 꾸준할경우 시세분출 가격조건은 갖췄다고 본다. 
 
 

펀더멘털

펀더멘털은 내재가치로 입지가 가장중요하다. 
직주근접성, 역세권, 학군, 주거환경(도서관, 문화시설, 공원)등으로 입지가 뛰어나고
희소가치, 미래가치, 수익가치(입대수익률)가 높으면 내재가치가 높은 아파트이다. 
실수요층이 두텁고, 외부 유입인구가 계속 늘어난다. 
30~40대 가장 소득 많은 학부모가 자녀학군에 가장 예민하고, 생활인프라 개선시키려는 에너지가 강한 연령대이다. 
직주근접성이 좋아질수록 도로, 전철, 인프라가 개선되고 상권이 확대된다.  ex) 스타필드효과
 
참고
문정비즈밸리, 판교테크노밸리, 마곡지구, 과천지식정보타운, 광명시흥테크노밸리,고양일산테크노밸리, 고덕상업무복합단지 등 
 
 

시장심리상태

시자에 대해 낙관적이고, 집값 상승 기대심리가 높아야한다. 
 
*상승장에서
반복되는 상승 후 조정장세가 갈수록 짧아지는 특성 
 
*하락장에서
하락후 반등장이 짧다.