부동산 성공투자/ 내재가치 / 오윤섭의 부동산 가치투자

부동산 성공투자를 위해서는 가치투자를 해야하고 가치투자에 성공하기 위해서는 
안목, 실행력, 돈  (+ 운) 삼박자가 필요하다.  플미 5천이상이면 go 
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배. 
 
1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지않은 가치투자
 
부동산의 가치투자란 내재가치가 시장가격(실거래가)보다 높고 
가치가 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점(통상 침체기)에 
매입해 4년 이상 장기보유하는 것을 말한다. 

가치투자의 목표는 평균수익률이 아닌 동급 최강의 수익률이다.  동일한 자금으로 최고의 수익률을 내는것 
 
성공투자란 투자자가 세운 목표에 따라 보유기간과 자본차익(매매차익)을 충족한 후 현금화한 경우. 
 
** 입주시점 마이너스 프리미엄이 붙을 미분양 경계. 오히려 웃돈 붙은 미분양 매수. 

공급보다 수요가 중요하다.
아파트에 매매든 전세든 누가 거주할것인가 따지는게 중요->내부수요, 외부수요 파악
(* 수도권 외곽일수록 실수요층(내부수요) 얇다.)

전철망은 내부수요, 외부수요까지 늘어날 여지가 있는 가장 큰 호재. (입주 전에 착공이 예정됐다면 확실한 호재) 
 
시장가격이 안전마진을 확보해줄 정도로 내재가치보다 낮은 매물을 매입하는 전략이 가치투자이론의 핵심. 
 
부동산의 내재가치란 주택이 벌어들일 미래소득을 현재시점에서 평가한 금액을 말한다. 
내재가치는 입지, 희소가치, 미래가치, 수익가치, 정책, 경기 등에 따라 결정된다. 
입지는 내자가치의 70%를 차지한다. 
 
가치투자자는 절대로 장세에 휘둘리지 않고 오직 내재가치에 따라 매수, 보유, 매도를 결정한다. 
 
■내재가치가 올라가는 경우 
-입지가 좋아지는 경우
-대출 이자가 낮아지는 경우 
-전월세 찾는 사람이 많아진 경우
 
■내재가치가 낮아지는 경우 
-양도세 등 세금 증가
-주택공급물량 증가로 희소가치 낮아진 경우
-대출이자가 높아지는 경우
 
가치투자자는 절대로 장세에 휘둘려 사고팔지 않고, 본인이 조사, 분석, 연구, 판단. 전적으로 본인이 책임. 
 
바람직한 부동산 가치투자자의 자세 
1. <자제력>자신의 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해서 능력범위안에서 투자를 해야 좋은 성과를 얻을 수 있다. 
2. <인내심>미스터 마켓이 적정 매수 기회를 줄때까지, 내재가치가 시장가격에 반영될 때까지 인내심을 갖고 기다린다. 
3. <집중력>내재가치에만 집중하여 자신의 투자 원칙과 기준을 충족시킬 수 있는 상품에 집중투자해야 한다. 분산투자 X
4. <현실적 낙관적 긍정사고>  철저한 조사를 통해 투자처를 선정하여 근거있는 낙관론 
 
리스크란 잘 모르는 대상에 투자하기 때문에 발생하는 것이다. 
** 전문가말 경계 
 
행복한 부자가 되기위해서는 항상 가족과 사회에 애정 어린 관심을 기울여야 한다. 
 
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지 추천 (장세에 휘둘리지 않고 시장을 지배하기위해 자신만의 투자 원칙 중요)
1. 자신이 잘아는 부동산에만 투자 (투자 성향, 능력, 범위 파악) 
2. 섣부른 잦은 매수 매도 자제 
3. 투자대상은 신중하게 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자  (악재에도 가격하락크지않고 , 침체기에도 매수세 크게 줄지않는)
4. 집중투자. 원샷 원킬 
 
30~40대직장인이 핵심 수요층- 학군, 역세권, 직주근접, 상권, 주거인프라 중요 
 
오르는 추세에서 조정장세에 선제매수 팁.
투자처를 최종 결정했다면 남보다 비싸게 산다는 생각으로 매수. *로열동 로열층
무주택자, 1주택자 등 실수요가 주택시장 성수기를 맞아 움직인다면 가격의 움직임이 활발해짐 
조정장세가 끝나기전 매수자우위 시장에 매매계약을 해야함. 
 
1단계 투자대상 선정
2단계 투자할가 말까. 
호재, 악재, 각종 개발계획, 도시기본계획, 교통망계획, 공람자료, 최근 실거래가, 매물동향 조사 분석, 현장방문 
투자원칙과 투자기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유가 무엇인지, 발생 가능한 리스크 무엇인지 파악
 
하루 일과중 2시간은 부동산 가치투자에 할애.  
워렌버핏은 하루 일과의 대부분을 경제 잡지를 읽고 전화하는데 보낸다고한다. 
뉴욕타임스, 워싱턴포스트, 월스트리트저널
 
자본주의 사회에서 내집을 갖는것은 경제적 시민권을 획득하는 것 이다. 
한국에서 아파트는 중산층 이상의 거주지인 동시에 부의 상징이 되고 있다. 특히 2018부터..
 
실패에는 2가지가 있다. 
1. 실패를 거울삼아 성공가능성을 찾을 수 있는 실패- 좋은 실패
2. 부주의나 오판으로 반복되는 실패. - 나쁜 실패 
좋은 실패로 만드려면 실패의 원인과 결과등을 데이터베이스로 구축하고 책임소재를 명확히 해야한다. 
 
 나의 부동산투자 실패 원인 (동급에서 최고의 수익률을 올리지 못했으니 실패라고 봄) 
1. 학군 고려못함. 주요 핵심수요층인 30~40대를 고려한 학군 수요를 고려하지 못했다. 
2. 내 능력 한계를 벗어나 무리하게 투자를 하였다. 
3. 타입이 다양한 아파트 별로, 
4. 국평 안산거 30~40대를 고려하지 못함 
 
워렌버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지 (부자의 행동을 모방하되 사고파는건 스스로결정)
1. 부자의 눈높이에서 행동하라 
투자를 결정할 때마다 부자는 이런 상황에서 어떻게 행동할지 자문. 
2. 시장을 바라보는 자신만의 눈을 키워야한다. (수비/절충/공격형, 단기/장기) 
3. 잘 아는 부동산에만 투자하라. 
4. 자신, 가족, 일, 봉사 4가지 꼭지점을 함께 안고가라. 모두 안아야 행복한 부자가된다
(폭넓은 인간관계도 중요) 
 
2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다. 
 
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지 
1. 부자(동일 생활권내 소득 상위20%)들이 매입하는 부동산인가?
부자들은 입지가치, 미래가치등 내재가치를 내다보고 부동산을 매입한다. 미래삶에 대해 생각을 많이함
5년뒤 한국의 대표 주거지는 어디인가.
의사,변호사,중소기업 사장, 대기업임원들이 선호하는 아파트
 
2. 세입자들이 계속 거주하고싶어하는가
중년 여성이 선호하는 인프라, 학군 
 
3, 유효수요가 많은 부동산
유효수요(당장 구매력 있는 수요)가 많아 매물나오는 즉시 바로 살수 있는 사람이 많아야함 
내재가치가 높은 단지라면 입주물량이 쏟아지는 시점이 저점매수기회! 
   ex) 도심강남접근성 좋은곳, 강남, 4대문, 3도심 
 
4. 하방경직성이 강한 부동산이 좋다
악재(초과이익환수제, 조합원지위양도금지, 부동산규제정책, 공공기관이나 기업 이전, 보유세증가 )에도 지지선을 유지하고 일정기간 지나 전고점을 돌파하는 부동산은 유효수요가 풍부함 
하방경직성이 강한 아파트란 품질(지하주차장, 커뮤니티시설 등), 역세권, 직주근접성, 학군, 상권, 공원 등 주거 인프라가 뛰어난 곳이다. 
양극화시대에는 하방경직성이 강한 아파트를 사라 
 
5. 침체기에도 가격이 하락하지 않는가 
실수요 비중이 70%이상으로 탄탄. 침체기에도 하락 잘 안하는곳. 침체기에 매수대기가 있는 부동산  
 
6. 지역 경제력 즉 주민 소득이 높은가 
 
도심접근성, 대기업 중심 직주근접, 정비사업지 서울3도심, 4대문, 영등포 ,여의도 , 강남,  골든트라이앵글, 한강변, 대로, 재개발 신축아파트 - 입지가치가 갈수록 높아지면 조정장세에 반드시 매수해야함
(학군까지 받쳐주면 완벽)